近年来，随着城市化率的提升，北京、上海等一些大城市逐渐进入存量房时代，这也是一些大城市的共性。此前，成都同样出现过二手房月度成交量连续超过新房的情况，不过2022年之前，成都二手房年累计交易量从未超越过新房。

2022年，可谓是成都房地产市场的一个重要转折。不仅交出了亮眼的成绩，新房成交142982套，位居全国成交量排行榜第一；二手房成交151376套，位居全国成交量排行榜第二。并且存量住宅交易量在历史上首次超过新房住宅交易量，正式步入存量房时代。

(资料图片)

据成都市住房和城乡建设局数据显示，2021年全市二手住宅成交共计48667套，2022年成交量达到151376套，是前一年的3.1倍，创下有史以来的峰值。

贝壳研究院在《倔强之城——2022年成都房地产市场年度简析》中提到，2022年成都的存量住宅交易量在历史上首次超过新房住宅交易量，这是一个里程碑的事件。一圈层的交易量占比不降反增，这个趋势不同于往年，占据全城交易量约4成比重。二圈层交易量占比仍稳定占据全城主力位，变化不大。

贝壳研究院认为形成一二手房交易格局背后的原因可能在于：一是去年以来的开发商出清风险使得消费者对避险情绪急剧上升，导致新房供需两端均出现下滑。二手房交易无交付风险，影响更多来自于需求端，市场韧性明显强于新房市场。二是新房与二手房交易在套均面积和总价上的差距逐年递增，互补性不断增强，但背后却是置业需求的分化。如果二手交易链条阻力增强，以小换大，以旧换新的换房需求受到的影响也会加深。

“关注度高的新房摇号竞争激烈，对于我们这种购置二套房的家庭来说，想要买到网红盘几乎不可能。而且现在市场上新房基本为期房，会担心交付或者精装房品质问题，所以我们都只关注二手房”，王女士于2022年购置了位于高新区的中洲锦城湖岸的二手房，“看房期间刚好中洲锦城湖岸二期取证，价格也有明显优势，但只推了20多套，最终还是咬牙上车了二手房。”

2022年成都房地产二手住宅消费趋势出现了更为明显的变化。贝壳研究院观察到：主力成交区域高单价成交占比不增反降，但成交户型在套三以上的成交占比却增长明显。

贝壳研究院倾向于认为，居民的住房消费在内外环境的变化过程中，购房偏好从追求资产回报逐步转变为追求性价比，更加注重决策质量。

一位在大源某中介门店的工作人员透露，2022年上半年市场购房需求较少，转折点在5.31新政，每天带看量成倍增加，更多购房者更热衷于优质区域或拥有优质学区的次新二手房。此外，随着二手房挂牌量显著增加，成交单价却有所下降，不少房东为了能够尽快出售，会主动选择调降房价，有的甚至会一次调降数十万。

成都2022年出台的5.31楼市新政，对于购房者资格有了新的认定，这让更多人手握资格，拥有了购房入场券，给二手房市场点燃了一把火。这条新政一出，几天时间，成都挂牌量最高涨到18万套，新政后2个月，成交量也达到高峰。

数据显示，1-5月，成都一二手市场交易量同比下滑幅度均超过40%，6-12月二手同比由负转正实现增长，新房同比下滑幅度明显收窄。

除了5.31新政，成都在2022年先后还多次优化限购政策。11月17日，除成都高新区南部园区之外，中心城区和近郊区县市市场统一为一个区域，不再相互区域限购；远郊区县市非户籍、无社保居民家庭也可以购房。12月30日，父母投靠成年子女入户的，可以作为单独家庭在户籍对应的限购区域购买一套住房。

随着政策不断放松，将释放出更多的购房需求。目前，成都一二圈层总价在200万以下的房源几乎都为二手房，不难看出未来性价比相对更高的二手房或将受到更高的关注。

放眼全国各线城市新房和二手房数据上也能看出同样的趋势。上半年新房和二手房均处在下行期，除了跌幅的差异，两者都是弱势整理行情。走势分化发生在下半年刚开场，7月份起，全国各地“保交楼”成为各级政府稳定楼市的核心要务，此外还出现了断供停贷现象，将很多有购房需求又担心市场风险的客户推给了二手房市场，因此二手房成交正在“逆势而上”。

从新房转向存量房，也是世界各国房地产发展的必由之路。资料显示，当一个国家的住房自有率超过65%、人均GDP突破8000美元、户均住房套数大于1，由增量开发主导的新房市场趋于稳定和成熟，房屋市场的存量房交易量将超过新房交易量。

据Wind数据测算未来十年我国商品住宅年销售面积将维持在12亿㎡左右。新房市场销售或将呈长期衰减趋势，而随着近年入市的商品房陆续交付，存量房市场规模将进一步激增。

关键词：